聚焦：新政给文化园区发展带来什么

北京751园区中的奥迪亚太设计研发中心

　　2014年可谓是中国产业园区的政策年，尤其是下半年，各大部委及相关部门相继颁出条文，土地、资金、产业等园区行业的立足根本先后被触及。其中，清理地方优惠政策等为产业园区戴上了紧箍咒，而鼓励工业用地二次开发等政策则释放了行业利好。应对变局，微妙的变化正在发生。   

　　□□本报记者 孔德

　　2014年12月9日，国务院发布的《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》(以下简称“62号文”)，从税收方面规范了园区招商的路径。62号文提出，除相关法律法规规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策。未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策都不得规定具体税收优惠政策。

　　在中央级文件出台后，随着相关细则的出台、各地方的落实，可以预见，部分产业园区或将感受到市场的寒意；模式优秀、硬实力强的园区运营主体，有望拥有更加公平的竞争格局。而应对新的政策环境，如何抓住核心竞争力，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主体面前的现实问题。

　　“去地产化”已成业界共识

　　从废旧厂房到动漫产业基地、文化产业园、影视基地、主题公园，文化地产的发展道路越走越宽。作为地产领域的一个分支，文化地产虽不如商住地产那样暴利，但与普通行业相比，仍具有相当可观的利润空间。

　　许多开发商建设文化产业园的目的就是通过政策优惠，以低廉的价格拿到土地，再进行地产开发，而一些地方针对文化产业园的审批制度亟待完善，让投机开发商有机可乘，在没有经过专业产业发展规划的基础上开发建设，尽管优惠政策一时能够吸引足够多的入园企业，但严重匮乏产业服务能力的园区阻碍了入园企业的发展步伐，更将对园区发展造成极大的困扰。

　　62号文通知，严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地，并且严禁低价转让国有资产、国有企业股权以及矿产等国有资源。

　　产业地产领域资深从业人员指出，文化地产要长期发展就必须加快“去地产化”的进程。盈利模式不成熟造成了开发商需要通过房地产盈利，将文化产业园建设引向可持续发展道路需要政府和企业共同努力。

　　减少文化产业园地产化现象，一方面可以从建立成熟的盈利模式着手。文化产业园应该合理规划产业链，产生集聚效应，为孵育龙头企业创造良好条件；另一方面，引进优秀人才也是文化产业园发展的重要因素，园区需要建立完善的人才选拔制度，吸引大批人才参与产业园建设。

　　比拼运营管理展开深度竞争

　　如果说早期的文化地产竞争还停留在圈地、销售甚至招商上，那么新常态下的文化地产已开始转向由核心环节运营管理的竞争。对于业内企业来说，或将面临着转型之痛、模式之变等一系列问题。

　　1月17日，万达集团(以下简称“万达”)对外发布了第四次转型战略，由原本投资、建设、管理均由万达完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场的“重资产模式”，改为由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌，通过分成来盈利的“轻资产模式”。

　　万达官方称，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大。万达董事长王健林表示，转型的方向是文化、旅游、金融、电商以及汉秀演出和电影乐园。不难看出，从地产业向文化产业转型，是万达转型的重要一步。

　　王健林认为，文化产业的发展繁荣，是市场需求导致的必然趋势，应当更具科技性和创新性，“搞文化产业，如果只是传统的拍电影、演话剧，很难发展。真正发展起来还要创新，一用科技解决，二靠投资，这样才有经济效益。”汉秀演出一票难求，电影乐园火爆开业，也印证了王健林的观点。

　　万达的主题公园，一开始就把目标定位为“同美国迪士尼乐园竞争”。王健林表示，广州在建的主题公园，是为了同香港迪士尼乐园竞争，在无锡建设的文化旅游项目，也是要跟上海迪士尼竞争。他甚至表示，如果做得好，将来也可能直接去美国投资建主题乐园。“文化创新的更大追求，就是把中国文化发扬到世界。竞争是必然的，没有谁可以垄断，无论是行政垄断还是市场垄断，都是不可能永远持续的。”

　　专家表示，竞争进入深水区之后，企业更须重视内功，比拼创新，以创造更多价值。而行业自身发展方式也必将由数量型转向质量型。由“持有经营”取代“圈地销售”的发展模式，这或将是文化地产摆脱困境与风险的解药。

　　精准化和差异化是核心竞争力

　　2014年6月，首部《节约集约利用土地规定》出台，上海、杭州等地已经颁发出土地新政，土地“全生命周期管理”的时代揭开大幕。

　　751D·park北京时尚设计广场(以下简称“751”)紧邻798艺术区，是在北京正东电子动力集团有限公司退出生产的厂房基础上建成的时尚设计产业园，集团在梳理了厂房的空间资源后决定效仿德国鲁尔工业区建立一个具有国际化、高端化、时尚化、产业化和文化张力的综合性时尚园区。

　　利用老工业资源，让它的价值发生属性变化，正是751掌门人季鹏的目标。他说：“采用一种新的城市化开发模式，不用重拆、重建，去构建出非高端耗能的新业态，是未来的市场。”

　　按照这个思路，751内的业界融合和跨界生态建设正在迸发出新的生命，园区在文化、设计、时尚和科技融合的基础上，开始引入了新的文化生态。季鹏说：“2014年我们紧紧围绕着产业发布一直到版权保护、商务交流以及后续可能的商业，包括整个外贸流的形成，都做了不同尝试，另外，在751设计广场也配备了文创策划、媒体经营、高端管理的自营团队，奥迪亚太设计研发中心的物业也是我们自营的形式。我想，751这个小小的点也许会有放大的机会。”

　　专家表示，中国即将进入“十三五”发展期，文化园区定位的精准化和差异化是未来的核心竞争力。文化园区招商要立足本园区的特点，瞄准目标企业，形成系统的多层次招商模式，以大企业形成集聚效应，以中小企业形成补充效应，以中介服务体系形成保障效应，从产城融合、精准定位、专业化运营、建设智慧园区、生态园区方面，提升园区品牌效应，提高招商的成功效率。