普洱茶崩盘惹祸：业主提升顶手费 租户集体罢市

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　　作为广州茶叶集散基地之一，位于芳村大道中的芳村茶叶城并没有像往常那样开门迎客，10月23日早上10点，该商场中的各家商户依然门窗紧锁。据悉，因抗议物业方涨租与收取高额市场推广费，芳村茶叶城100多名商户集体罢市，并堵塞茶叶市场门前交通。

　　“租金上涨我们可以理解，但除此之外，还有数十万元的赞助费。这不仅不合理，上涨幅度也完全超出了租户承受范围。”一家不愿透露姓名的租户向南都透露，这是引发此次事件的导火索。

　　“租户合同到期，续签、涨租都是正常的市场行为。至于金额是否过高，是董事会共同决定，不便评价。”锦桂物业管理经理杜文奎告诉南都记者。10月29日上午，南都记者最新获悉，芳村茶叶城业主方锦桂物业管理员给出解决方案，“宣传推广费”降为原价8 8 %，五年按月分期付款，但租金涨幅不变。但这一新的承租方案，业主方只是口头通知，尚未与租户达成一致意见。目前，芳村茶叶城至今没有全面恢复营业，双方处于僵持阶段。

　　租约到期业主大幅提顶手费

　　地处中国南部茶叶批发集散中心的广东芳村茶业城占地面积2.8万平方米，经营面积达3.2万平方米。“该项目成立于2004年，我们第一批落户，租约五年一签。”租户钟白(化名)透露，当时茶叶城是旧城改造项目，一片荒芜，对新租户给予很大优惠。不仅没收进场费，还免去三个月到半年的租金。五年后，第一批租户合同到期，续约时茶叶城收取了租户7万元“推广费用”，每年租金涨幅6%。“推广费必须在合同签订前缴纳，但没有在《租赁合同》上体现。而且只会给我们开收据，没有发票。”

　　今年10月10日，芳村茶叶城20多名合同即将在11月31日到期的租户收到物业方通知，要求在10月24日前办理续签《租赁合同》，或者在10月17日前办理退铺登记。南记者从一位租户的续签通知上获悉，新合同租金每年以11%左右递增。但签订合同前，需要先缴纳36万“市场设施维护费、宣传推广费”。“推广费每家不同，据我所知，在20万-40万之间不等。”该租户透露。

　　“与之前相比，这次推广费涨价5倍，摊平到每个月要6000元。”钟白告诉记者，加上租金、管理费近2万元/月，如今茶叶市场行情不好，每个月流水额都不够交租。因为如此，推广费成了此事件的矛盾焦点。

　　“这种非租金的推广费在专业市场行业是‘不成文的惯例’，也叫顶手费。收取金额视乎行情及项目本身的位置与成熟度。至于租金涨幅，现在专业市场主流是3%-5%，但也要看基数。总的来说，可以算作是一种市场行为。”广东省流通业商会执行会长黄文杰表示。

　　合邦律师事务所律师肖锦阳也表示，推广费是看双方约定的商业条例，客观来说，租户也享受一定的潜在利益，理论上不违法。但是，不开具发票就涉及偷税漏税的嫌疑。同时租户也有权利要求物业方出具费用使用明细及收款收据。即使没有写进合同或者没开发票，口头约定与票据都能成为租户提起民事诉讼的依据。

　　普洱茶崩盘埋下行业祸根

　　“如果是去年，大家不会对顶手费这么大意见。”一位茶业协会的人士告诉记者：“去年也是茶叶城，一家‘普德轩’店铺转手，‘顶手费’达到120万，当时因为行情好，大家都接受了。”在他看来，租户这次反应激烈，主要是今年普洱茶的崩盘。“普洱茶占整个芳村茶叶批发市场交易额70%以上。但这两年普洱茶价格炒作过于疯狂，像广东最大的仓储区域东莞就有30万吨的普洱茶，全国人民喝几年都喝不完，这次崩盘是迟早的事。”据悉，普洱茶的价格“风向标”大益7542在2012年一件4000元，去年涨到8000多元，如今回落到3800元左右。

　　不同于红茶、铁观音追求新茶，普洱“越老越香”，这便赋予其收藏价值。2007年以前，普洱茶开始逐步进入芳村茶叶市场，因为媒体炒作“能喝的古董”的概念，掀起第一轮炒作。那一轮在2008年金融危机后偃旗息鼓。“2007年的炒作主要由于信息不对称，而2012年底这一次炒作，完全是商家有组织、有策划的推进。”上述茶叶协会的人士表示，“一方面是新品牌进入。不同此前单一品牌大益茶，去年福建系出了”七彩孔雀“，潮汕系出了”广龙号“。新品牌需要炒作，商家不停抬高价格下游回购，造成繁华假象，这又间接刺激老品牌”大益茶“的价格；同时，去年疯狂的价格催生了期货。一些炒家赌定价，销售一批尚没存在的茶品，赚时间差价。”

　　“最明显是去年底新品‘马饼’，新茶还没有出厂，价格在十几天内从6000元/件炒到2万/件，等实物新茶上市，现在又跌回原点。”上述茶叶协会人士向记者透露。“很多人就纳闷，在电商崛起，批发市场业态逐步低迷的今天，茶叶批发市场租金还能年年攀升。在我看来，这是因为芳村茶叶市场是普洱茶价格‘晴雨表’，也因此赋予其金融属性。但这是个脓包，一旦挤破对行业品牌是巨大的创伤。”李红说，这是虚假的繁华。

　　【链接】业主方另有小算盘？

　　“芳村茶叶城这几年涨租幅度较快，去年有租户合同到期，租金从105元/平方米涨到175元/平方米，涨幅达70%。”化名洪白的租户向南都透露。虽说涨租是市场行为，但茶叶市场近年行情低迷，市场租赁波动不大，业主方此时大幅加租，不禁让外界好奇。

　　不愿透露姓名的一位业内人士向南都透露，芳村茶叶城隶属建华地产，实际控制人是中山建华管桩企业董事长许景新，而目前茶叶城物业方锦桂物业总经理张愰便是许景新的女婿。据建华管桩工商资料显示，该公司由香港汤始公司2011年出资1.08亿注册成立，法人代表何广新。

　　建华管桩于2011年曾谋求香港上市，宣称年销售额130亿元，市场占有率35%，计划募资30亿元人民币。2011年建华管桩上市无果后，今年再度谋求“借壳上市”。6月25日，停牌重组中的索芙特公告披露，称公司拟增发收购香港汤始公司持有的境内管桩业务，即建华管桩。

　　“许景新希望剥离管桩业务上市，并逐步将家族事业重心转移到房地产上。”上述不愿透露姓名的人士透露。而据业内猜测，这次茶叶城大幅涨租可能想逼走租户，改造这个项目。但对于上述种种传闻和猜测，杜文奎称，没这回事，都是传言。而记者通过杜文奎联系张愰了解详情，但直到昨天截稿时，仍没得到回复。

　　采写：南都记者 蔡辉